Kira artışı hangi oranlarda olmalıdır?

2019 yıl başı itibarı ile kira artış oranı ÜFE ve TÜFE ortalaması hesaplamasından vazgeçilerek sadece TÜFE oranında artış uygulanmaya başlanmıştır. Pandemi dönemi ile birlikte getirilen geçici bir madde ile 1 Temmuz 2023 tarihine kadar konutlar için en fazla kira artışı %25 olarak uygulanacaktır. İşyerleri için kira artış oranı ise1 Ocak 2019 tarihli kanun gereği en fazla TÜFE oranında uygulanmaya devam edilecektir.

Kira sözleşme süresi sona erdiğinde mülk sahibi kiracıyı mülkünü boşaltması ile ilgili şartlar nelerdir?

Kira sözleşmelerinin sürelerinin sona ermesi demek kiracının mülkü boşaltacak anlamına gelmemektedir. Bunun ile ilgili farklı kurallar bulunmaktadır.  Karşılıklı anlaşma yolu ile kiracı sözleşme süresi sonunda mülkü boşaltmak isterse, sözleşmede farklı bir madde bulunmadığı durumda en az 15 gün önceden mülk sahibine haber vererek sözleşmeyi sonlandırabilir. Eğer haber vermeden devam eden sözleşme süresi içinde çıkmak isterse mülk sahibine 3 kira tutarına kadar çıkabilecek bir tazminat ödemek zorunda kalabilir.

Mülk sahibi, kiracıyı geçerli bir sebep olmadan çıkaramaz. Mülk sahibi, kiracıyı bir yıllık sözleşme süresi sonundan başlamak üzere ancak 10 yıl sonra çıkarma hakkına sahip olacaktır.

Tahliye taahhüdü imzalamış olan kiracıya mülk sahibi hakları nelerdir?

Eğer kiracı tarafından imzalanmış bir tahliye taahhüdü evrakı var ise mülk sahibi kiracının taahhüt edilen tarihte çıkmasını isteme hakkı doğar. Buna rağmen mülkü tahliye etmeyen kiracıyı tahliye ettirebilir. Tahliye taahhüdünün geçerli olması için gerekli olan en önemli ayrıntı taahhütnamenin kira sözleşme tarihinden sonraki bir tarihte imzalanmış olması gerekliliğidir. Eğer tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte kiracı çıkmaz ise mülk sahibi bir ay içinde dava açmalıdır. Tüm yargı süreçlerinde olduğu gibi yasal sürelere uyulmaz ise tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır.

Mülk sahipleri, kira artışının ve kira bedelinin güncel hale gelmesi için ne zaman kira tespit davası ne şartlar altında açabilir?

Kira artışı kanunen veya sözleşmede belirtilenden daha fazla arttırılmasını isteyen veya emsal mülklere göre daha düşük kalan kira bedelinin arttırılması, mevcut kiranın güncel hale getirilmesi isteyen mülk sahibi, 5 yıldan sonra kira tespit davası açabilirler. Kira tespit davası açmak için öncesinde kiracıya bir ihtar göndermek zorunluluğu bulunmamaktadır. Davanın sonucunda mahkeme tarafından tespit edilen yeni kira bedeli, davanın açıldığı kira yılının başından itibaren uygulamaya alınır.

Kiracı, kirasını düzenli ödemediği durumda ne olur?

Bir sözleşme yılı içinde kiracı kirayı iki defa geciktirir veya ödemezse, mülk sahibi iki gecikmeye ihtar göndererek kira süresi bitiminden itibaren tahliye davası açabilir. Burada ana konu ihtarların sonradan gönderilmesi değil ilgili ay içerisinde gönderilmiş olması gerekmektedir.

Mülkün satışından sonra mülkün yeni sahibi kiracı arasındaki ilişki nasıl oluşur?

Konut ya da işyeri fark etmeksizin, satılan mülklerin kira sözleşmeleri yeni mülk sahipleri için bağlayıcılık taşımaktadır.  Yeni mülk sahibi, ispat edilmiş bir gerekçe sunmadığı sürece kiracıyı çıkartması mümkün değildir. İspat edilecek ve geçerli sayılacak nedenler; mülk sahibinin kendisi veya birince derece yakını (kardeşi, anne babası, eşi veya çocuğundan biri) oturacağını beyan ederek dava açılıp tahliye kararı aldırmak mümkündür.

Bir başka yöntem ise kiracının imzalı tahliye taahhüdü varsa yeni mal sahibi, ister kira sözleşmesinin bitiminde isterse satın aldığı tarihten altı ay sonra tahliye davasını açabilir. Bunun için ise yeni mal sahibinin, satın aldığı tarihten sonra bir ay içinde kiracıya yeni malik olduğunu bildirimde bulunmalıdır.